03/09/2026
Intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor aduce o schimbare importantă în materia construcțiilor executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.
Una dintre cele mai importante noutăți este introducerea autorizației de regularizare, prin care anumite construcții deja realizate pot fi aduse în legalitate.
Reglementarea trebuie însă privită cu atenție. Noul Cod nu instituie o procedură generală prin care orice construcție neautorizată poate fi „legalizată”, ci stabilește condiții stricte, precum și o perioadă tranzitorie de maximum un an în care regularizarea poate fi solicitată și pentru categorii de construcții care, ulterior, nu vor mai putea beneficia de această procedură.
Ce înseamnă, în concret,
autorizația de regularizare?
Potrivit art. 301 alin. (1) din Cod, atunci când au fost executate lucrări cu nerespectarea autorizației de construire sau în absența acesteia, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare de la autoritatea administrației publice competente să emită autorizația de construire.
Prin urmare, noul mecanism nu trebuie confundat cu o simplă procedură administrativă de „înregistrare” a unei construcții existente.
Regularizarea presupune verificarea construcției deja realizate din perspectiva legalității urbanistice, a calității în construcții și a celorlalte condiții prevăzute de lege.
Autorizația de regularizare nu transformă automat o construcție ilegală într-una legală.
Dimpotrivă, autoritatea trebuie să verifice dacă imobilul poate fi menținut și adus în conformitate cu reglementările aplicabile.
Pentru ce construcții poate fi obținută autorizația de regularizare?
Regula permanentă prevăzută de art. 301 alin. (2) este una restrictivă.
După expirarea perioadei tranzitorii, autorizația de regularizare va putea fi emisă pentru următoarele categorii:
În cazul locuințelor unifamiliale există și o condiție suplimentară importantă: acestea nu trebuie să fie monumente istorice și nu trebuie să fie situate în zonele de protecție ale monumentelor istorice sau în zone construite protejate.
Așadar, faptul că o construcție este veche sau că a fost tolerată o anumită perioadă de autorități nu este, în sine, suficient pentru regularizare.
Condițiile trebuie îndeplinite cumulativ
Poate cel mai important aspect al noii reglementări este că îndeplinirea condițiilor privind categoria construcției nu este suficientă.
Art. 301 condiționează emiterea autorizației de regularizare de îndeplinirea cumulativă a mai multor cerințe.
În primul rând, trebuie respectate reglementările urbanistice aplicabile.
În al doilea rând, trebuie îndeplinite cerințele fundamentale privind calitatea în construcții.
De asemenea, trebuie respectate cerințele impuse de legislația privind protecția mediului și, după caz, celelalte cerințe legale aplicabile.
Prin urmare, autorizația de regularizare nu poate fi obținută doar prin prezentarea construcției existente și a unei documentații cadastrale.
Construcția trebuie să poată fi justificată și din punct de vedere urbanistic și tehnic.
Cum se verifică siguranța construcției?
Una dintre diferențele importante față de ideea simplificată de „intrare în legalitate” este verificarea cerințelor fundamentale de calitate.
În acest scop, Codul prevede verificarea prin expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați, pentru domeniile și specialitățile relevante.
Sunt avute în vedere, între altele:
Această etapă este esențială deoarece autorizația de regularizare nu poate fi utilizată pentru menținerea unor construcții care, din punct de vedere tehnic, nu oferă garanțiile necesare pentru utilizarea lor.
Ce se întâmplă dacă sunt necesare modificări?
Noul Cod nu obligă autoritatea să aleagă imediat între regularizarea integrală și demolare.
Dacă există posibilitatea remedierii neconformităților, autoritatea publică locală poate solicita lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și/sau cu reglementările tehnice privind calitatea în construcții.
În anumite situații, soluția poate presupune inclusiv desființarea parțială a unor elemente ale construcției.
Logica reglementării este, prin urmare, una graduală:
verificare → conformare → regularizare, atunci când construcția poate fi menținută legal.
Dacă neconformitățile nu pot fi remediate, soluția devine desființarea.
Marea noutate: perioada de un an
Pentru proprietarii unor construcții care nu se încadrează în categoriile prevăzute la art. 301 alin. (2), Codul instituie o soluție tranzitorie.
Potrivit art. 301 alin. (7), pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Această posibilitate este însă condiționată de mai multe elemente:
Întrucât Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026, perioada de un an trebuie tratată ca o fereastră tranzitorie care se încheie în august 2027.
Această perioadă este deosebit de importantă pentru construcțiile care depășesc limitele prevăzute de art. 301 alin. (2) sau care nu aparțin categoriilor pentru care regularizarea va rămâne disponibilă în mod permanent.
Regularizarea temporară este mai scumpă
Legiuitorul a urmărit să evite transformarea regularizării într-o alternativă mai avantajoasă decât obținerea autorizației înainte de începerea lucrărilor.
În acest scop, pentru situațiile reglementate de art. 301 alin. (7), cotele aferente controlului de stat în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor sunt stabilite la de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal.
De asemenea, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizarea construirii sunt, în aceste situații, de zece ori valoarea taxelor normale.
Prin urmare, perioada tranzitorie nu reprezintă o „amnistie” în domeniul construcțiilor, ci o oportunitate de regularizare însoțită de un cost suplimentar semnificativ.
Ce se întâmplă dacă proprietarul nu regularizează construcția?
Consecințele nu sunt doar administrative.
Pentru clădirile executate fără respectarea procedurilor legale și care nu au fost regularizate, Codul prevede și o majorare cu 100% a impozitului pe clădiri, începând de la data constatării situației de construire neautorizată de către autoritatea publică locală competentă și până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor.
Este important de subliniat că plata impozitului majorat nu înseamnă intrarea în legalitate.
Cu alte cuvinte, plata taxelor și impozitelor nu înlocuiește autorizația de regularizare și nu înlătură răspunderea pentru încălcarea disciplinei în construcții.
Ce se întâmplă după expirarea perioadei de un an?
Aici se află una dintre cele mai importante consecințe practice ale noii reglementări.
După expirarea perioadei tranzitorii, construcțiile care nu se încadrează în categoriile pentru care regularizarea rămâne permanent posibilă nu mai beneficiază de această „fereastră” generală.
Art. 358 prevede că organul de control trebuie să dispună măsurile corespunzătoare în funcție de situația construcției.
Dacă aceasta nu se încadrează în reglementările urbanistice aprobate și/sau nu respectă cerințele fundamentale de calitate, se poate ajunge la desființarea lucrărilor.
În mod expres, Codul prevede și desființarea lucrărilor executate fără autorizație după expirarea termenului prevăzut de art. 301 alin. (7).
Dacă persoana sancționată nu se conformează măsurilor dispuse, autoritatea poate sesiza instanța pentru a se dispune, după caz, încadrarea lucrărilor în autorizație, regularizarea sau desființarea acestora.
Dispare vechea idee că „dacă au trecut trei ani, construcția este legală”?
Una dintre problemele care trebuie analizate cu multă atenție în practica juridică este raportarea noului Cod la vechiul mecanism bazat pe prescripția răspunderii contravenționale.
Noul Cod modifică substanțial perspectiva.
În materia acțiunii autorităților pentru demolarea sau regularizarea lucrărilor neautorizate, art. 357 alin. (11) prevede un termen de 10 ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor pentru formularea acțiunii prevăzute de alin. (10).
Prin urmare, simpla trecere a unei anumite perioade de timp nu trebuie confundată cu dobândirea unei autorizații și nici cu regularizarea automată a construcției.
Pentru proprietarii unor construcții vechi, analiza trebuie făcută distinct, în funcție de data edificării, regimul juridic aplicabil la momentul construirii și dispozițiile tranzitorii ale noului Cod.
Nu se poate „rezolva” problema
printr-un P.U.Z. de legalizare
Un alt aspect important este interdicția privind utilizarea documentațiilor de urbanism ca modalitate indirectă de legalizare a construcțiilor neautorizate.
Codul prevede că nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației.
Există însă excepția expres prevăzută de Cod pentru situația reglementată de art. 150 alin. (14).
Această prevedere este importantă în practică deoarece exclude soluția, întâlnită în trecut, de a încerca modificarea reglementărilor urbanistice exclusiv pentru a face posibilă păstrarea unei construcții deja edificate ilegal.
Nu se poate „rezolva” problema
printr-un P.U.Z. de legalizare
Pentru proprietarii aflați într-o asemenea situație, abordarea prudentă nu este aceea de a aștepta expirarea termenelor, ci de a verifica imediat posibilitatea regularizării.
Trebuie verificat dreptul asupra terenului, situația cadastrală și situația construcției.
Trebuie identificat ce s-a construit efectiv, când au fost executate lucrările și în ce măsură acestea diferă de eventualele autorizații existente.
Este necesară verificarea reglementărilor urbanistice aplicabile terenului și construcției.
Trebuie determinat dacă imobilul intră în categoria pentru care regularizarea este permanent disponibilă sau dacă trebuie utilizată perioada tranzitorie de un an.
În funcție de natura construcției, trebuie realizate expertizele tehnice necesare pentru demonstrarea îndeplinirii cerințelor fundamentale de calitate.
Regularizarea nu elimină obligațiile fiscale și nici sancțiunile aplicabile pentru executarea lucrărilor fără autorizație.
Numai după parcurgerea acestor verificări se poate aprecia în mod realist dacă imobilul poate fi menținut și regularizat.
Concluzie
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor schimbă fundamental regimul construcțiilor executate fără autorizație.
Pe de o parte, proprietarii primesc o posibilitate concretă de a aduce în legalitate construcțiile existente prin autorizația de regularizare.
Pe de altă parte, această posibilitate nu este nelimitată.
Pentru anumite construcții, regularizarea va putea fi solicitată în mod permanent, în limitele și condițiile art. 301 alin. (2). Pentru celelalte categorii există, începând cu 25 august 2026, o perioadă tranzitorie de maximum un an.
După expirarea acesteia, posibilitatea de regularizare se restrânge, iar autoritățile pot dispune sau solicita desființarea construcțiilor care nu pot fi menținute în condițiile legii.
Prin urmare, mesajul corect al noii reglementări nu este că „statul legalizează construcțiile fără autorizație”, ci că legiuitorul oferă o procedură controlată de regularizare, însoțită de verificări tehnice și urbanistice, costuri suplimentare și un termen-limită pentru majoritatea construcțiilor.
Pentru proprietarii unor construcții fără autorizație, perioada următoare este, astfel, una în care verificarea situației juridice și tehnice a imobilului devine cu atât mai importantă.
Redactor: P.A.
